Bonitätsprüfung bei potentiellen Mietern richtig durchführen

Mietschulden, Müllberge, zerstörtes Inventar, ohne Bonitätsprüfung ist dieses Szenario möglich. Viele Hausherren sind bei der Vermietung ihres Eigentums zu sorglos, und werden nicht selten böse überrascht. Diesem Problem können Vermieter vorbeugen, indem sie die potenziellen Mieter vorab gründlich durchleuchten. Eine von mehreren Möglichkeiten bietet die Bonitätsprüfung.

Die Möglichkeiten werden zu selten genutzt

Sowohl gewerbliche als auch private Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, um mögliche Mieter vorab gründlich zu überprüfen. Diese werden jedoch viel zu selten genutzt. Für den Hausherr bedeuten Mieter die nicht zahlen können, oder sonstigen Schaden anrichten, zunächst einmal jede Menge Ärger. Denn der Räumungsprozess einer Wohnung oder eines Hauses kann sich über mehrere Monate hinziehen. Die Vermieter erwartet in diesem Fall also nicht nur ein Verdienstausfall, sondern auch ein Schaden, der möglicherweise Tausende von Euro betragen kann.

Zu wenige Vermieter überprüfen ihre Mieter

Ein Grund dafür besteht darin, dass Vermieter oft zu blauäugig an die Vermietung herangehen, wie eine Studie der Universität Bielefeld ergab. Denn nur etwa ein Drittel aller privaten Vermieter würde sich vorab über die Zahlungsfähigkeit und das Zahlungsverhalten der Mieter informieren. Sofern sie bezüglich der Einkommensverhältnisse doch einmal nachfragen, verlassen sie sich meist auf die Selbstauskünfte des möglichen Mieters. Jedoch haben sie sogar einen Anspruch darauf, dass die Angaben des künftigen Mieters belegt werden, wie Ulrich Roperts, ein Vertreter des Deutschen Mieterbundes bestätigt.

Identität des Mieters genau prüfen

Ein wichtiger Aspekt besteht beispielsweise darin, dass sich die Vermieter den Personalausweis des Mieters zeigen lassen und die offizielle Anschrift im Ausweis mit der genannten Wohnadresse vergleichen. Der Grund: Mieter, die vor Gläubigern flüchten wollen, verfügen in vielen Fällen über keine geordneten Meldeverhältnisse.

Kann sich der Mietinteressent die Wohnung leisten?

Des Weiteren sollten Vermieter überprüfen, ob sich ein Interessent die Immobilie überhaupt leisten kann. Dies geht beispielsweise mithilfe von Lohnabrechnungen. Noch besser ist allerdings eine Bescheinigung des Arbeitgebers, aus der auch ersichtlich ist, ob es sich um ein befristetes oder ein befristetes Arbeitsverhältnis handelt. Ist der Interessent hingegen selbstständig, kann sich der Vermieter die Ergebnisse der Buchhaltung ansehen, oder den jüngsten Steuerbescheid einfordern.

Bonität – wie ist es um die Zahlungsmoral bestellt?

Weil ein regelmäßiges und gutes Einkommen aber noch lange nichts über die Zahlungsmoral der Interessenten aussagt, sollten Hausherren zusätzlich noch eine Bonitätsauskunft von der Schufa verlangen. Diese kann von jedem Bürger angefordert werden, wenn es erforderlich ist, die Kreditwürdigkeit nachzuweisen.

Die erforderlichen Belege kosten lediglich eine geringe Gebühr und geben einen Aufschluss über die Zahlungsfähigkeit des Interessenten. Dabei gilt: je kürzer die Schufa-Auskunft ist, desto besser. Denn bei zahlungskräftigen Interessenten, die ihren finanziellen Verpflichtungen auch nachkommen, ist nur vermerkt, dass ausschließlich positive Informationen über sie vorhalten.

Etwas kritischer ist die Situation, wenn die Bonitätsauskunft weitere Angaben, beispielsweise über ein nicht vertragsgemäßes Verhalten, enthält. Diese Informationen erhält die Schufa unter anderem von Banken, Versandhäusern, Mobilfunkanbietern oder von öffentlichen Schuldnerverzeichnissen. Sofern diese Informationen vorliegen, listet die Schufa im Detail auf, ob Verträge oder Kredite gekündigt wurden und welche Forderungen gegen die Person bestehen. Auch eidesstattliche Versicherungen oder private Insolvenzverfahren werden hier aufgelistet.

Obwohl die Schufa die erste Anlaufstelle für Vermieter darstellt, sind diese Auskünfte keinesfalls über alle Zweifel erhaben. Der Grund: Die Einträge bei der Schufa sind nicht immer fehlerfrei, wie eine Stichprobe von Finanztest ergeben hat. Für Vermieter lohnt sich dennoch die Anfrage bei Deutschlands größter Auskunftei. Denn andere Anbieter haben bei Weitem nicht den Datenbestand der Schufa und verlangen trotzdem oftmals sehr hohe Gebühren, sodass sich für die Vermietung der Aufwand nicht lohnt.

Ein leidiges Thema: die Mietschulden

Eine weitere Möglichkeit der Bonitätsprüfung für den Vermieter ist die so genannte Mitschuldenfreiheitsbescheinigung. Darin bestätigt der Vorvermieter, dass der Mieter bei ihm keine Mietschulden hat. Dieser Nachweis soll die Zahlungsmoral des Interessenten unterstreichen. Allerdings hat der neue Vermieter keinen Anspruch darauf, entsprechende Papiere zu sehen. Denn nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes sind Vermieter nicht verpflichtet, diesen Nachweis auszustellen.

Der Nachweis, dass in der Vergangenheit regelmäßig Miete gezahlt wurde, kann aber auch durch Kontoauszüge erbracht werden. Sofern der alte Vermieter bekannt ist, besteht außerdem die Möglichkeit, den persönlichen Kontakt zu suchen. Auf diesen ist jedoch nicht immer Verlass. Denn wenn sich ein Vermieter von einem Mieter schnellstmöglich trennen möchte, wird er ihn vor dem neuen Vermieter eher in den höchsten Tönen loben, und nicht die wahren Fakten nennen.

Mietkaution – keine Wohnung ohne Sicherheit

In Deutschland besteht bei privaten Vermietungen die gesetzliche Regelung, dass vom Vermieter eine Kaution in Höhe von bis zu drei Monatsmieten erhoben werden kann. Diese erhält der Mieter ganz oder teilweise zurück, wenn das Mietverhältnis beendet wurde. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass ein Mieter Schäden in der Wohnung verursacht.

Laut Gesetz muss die Kaution nicht auf einmal bezahlt werden. Der Mieter darf sie in maximal drei monatlichen Raten überweisen. Allerdings sollte zur Sicherheit des Vermieters die Wohnung erst dann übergeben werden, wenn zumindest die erste Kautionsrate überwiesen wurde. Denn die Miete selbst wird üblicherweise erst nach dem Einzug in eine Immobilie fällig.

Bonitätsprüfung im Rahmen einer Bürgschaftsübernahme

Eine Alternative zur normalen Mietkaution sind Bürgschaften. Diese gibt es bei Banken oder Versicherungen. Ein Vorteil dieser Kautionsform ist, dass im Zuge der Antragstellung des Mieters dessen Bonität überprüft wird. So müssen Mieter für eine Bürgschaftsübernahme bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Eine Abfrage wird nicht nur bei der Schufa vorgenommen, sondern auch bei anderen Wirtschaftsauskunfteien, wie Arvato InfoScore oder der Bürgel Wirtschaftsinformationen GmbH. Bei Selbstständigen gibt es zudem die Abfragemöglichkeit über Creditreform. Die Bonitätsprüfung ist für den Hausherrn in diesem Fall kostenlos.

Ein wichtiges Kriterium: die Selbstauskunft des Mieters

Eine wichtige Möglichkeit, um einen Mieter zu überprüfen, stellt die Selbstauskunft dar. Diese kann der Vermieter dem Mieter in Form eines vorformulierten Fragebogens vorlegen. Sollte sich der Mieter weigern, eine entsprechende Selbstauskunft zu erteilen, sollte der Vermieter von diesem Interessenten eher Abstand nehmen. In diesem Fragebogen dürfen jegliche Art von Fragen aufgeführt sein, welche das Mietverhältnis betreffen, jedoch keine die in das Persönlichkeitsrecht des Mieters eingreifen.

Zu den erlaubten Fragen gehört etwa das durchschnittliche Nettoeinkommen des Mietbewerbers. Aber auch dessen Beruf kann für den Vermieter von Interesse sein, weil sich daraus unter Umständen Hinweise auf die Bonität ergeben. Zudem darf der Hausherr fragen, ob der Interessent bereits eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, oder in ein Verbraucherinsolvenzverfahren verwickelt ist.

Darum sind wahrheitsgemäße Angaben wichtig

Dass der Mieter wahrheitsgemäße Angaben macht, ist auch in seinem eigenen Interesse wichtig. Denn bei falschen Angaben kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung kündigen oder auflösen. Das geht allerdings nur, solange der Mieter noch nicht eingezogen ist, und keine Miete gezahlt hat. Denn sobald eine Wohnung ordnungsgemäß an den Mieter übergeben wurde, gelten die gesetzlichen Mieterschutzvorschriften. Der Vermieter darf den Vertrag also nicht kündigen, so lange ordnungsgemäß Miete gezahlt wird.

Welche Fragen sind nicht zulässig?

Sofern der Vermieter in der Selbstauskunft Fragen stellt, die nicht zulässig sind, ist der Mietbewerber nicht dazu verpflichtet, diese zu beantworten. Dazu gehören Fragen zur Rasse oder ethnischen Herkunft, der sexuellen Identität, der Religion oder nach einer möglichen Schwangerschaft. Der Grund: diese Fragen benachteiligen den Interessenten im Sinne des allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes. Vermieter, die in ihrem Bestand mehr als 50 Wohnungen haben, dürfen außerdem keine Fragen stellen, die einen Behinderten möglicherweise benachteiligen könnten.

Eine Alternative zur Schufa: das Schuldnerverzeichnis

Vermieter, die sich die Auskunft bei der Schufa sparen möchten, können alternativ einen Blick in das sogenannte Schuldnerverzeichnis werfen. Hierbei handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis, in das die Amtsgerichte alle Personen eintragen lassen, die eine eidesstattliche Versicherung abgegeben oder diese verweigert haben.

In dieser Auskunft erhält der Hausherr neben den aktuellen Daten der jeweiligen Person auch die Angaben zu jener Stelle, welche die Person hat eintragen lassen sowie den Grund für die Eintragung. Diese Daten werden – sofern der Schuldner nicht die Löschung beantragt hat – für einen Zeitraum von drei Jahren gespeichert. Allerdings fehlen in dieser Auskunft sowohl Angaben zum jeweiligen Gläubiger als auch zur Forderung, welche Anlass für die Eintragung war.

Das Schuldnerverzeichnis wurde neu organisiert

Bis zum 31. Dezember 2012 wurden die Einträge einer eidesstattlichen Versicherung im Schuldnerverzeichnis des jeweiligen Amtsgerichts vermerkt. Zu diesen Daten erteilen die Amtsgerichte lediglich dann eine Auskunft, wenn der schriftliche Antrag einer berechtigten Person vorliegt, eine telefonische Auskunft ist hingegen nicht möglich.

Dies hat sich zum 1. Januar 2013 geändert. Seitdem werden die Eintragungen zentral in einem bundesweiten Schuldnerverzeichnis vermerkt. Auskünfte können von berechtigten Personen ausschließlich über das Portal vollstreckungsportal.de elektronisch eingeholt werden. Die vorher bestehenden Schuldnerverzeichnisse bleiben für eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2017 erhalten.

Allerdings werden die Daten aus dem alten Schuldnerverzeichnis nicht übernommen. Das bedeutet: Ein potenzieller Mieter kann in einem der beiden Verzeichnisse eingetragen sein. Der Vermieter muss also sicherheitshalber in beiden Verzeichnissen nachfragen, um auf Nummer sicher zu gehen.

Was kostet die Einsicht in das Schuldnerverzeichnis?

Die Auskünfte im alten Schuldnerverzeichnis sind grundsätzlich kostenfrei. Für die Einsicht in das zentrale Schuldnerverzeichnis werden hingegen Gebühren in Höhe von 4,50 Euro je Datensatz erhoben. Allerdings erhalten diese Datensätze im Vergleich zu den Einträgen bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa nur relativ beschränkte Informationen. Beispielsweise erhalten die Vermieter hier keine Informationen zu den Einkommensverhältnissen des Interessenten.

Wie viele Anfragen sind nötig?

Vermieter, die bereits Informationen von Wirtschaftsauskunfteien eingeholt haben, können sich den Einblick in das Schuldnerverzeichnis allerdings sparen. Denn die Wirtschaftsauskunfteien verwenden auch die Informationen aus dem Schuldnerverzeichnis. Vermieter, die nur in kleinem Rahmen vermieten, sodass sich die Mitgliedschaft in der Wirtschaftsauskunftei für sie nicht lohnt, können sich alternativ an einen Immobilienmakler wenden. Der Grund: sofern dieser Mitglied einer Wirtschaftsauskunftei ist, kann er aufgrund seiner relativ häufigen Anfragen dem Vermieter einen kostengünstigen Zugang zur entsprechenden Auskunft verschaffen.

Es macht außerdem einen Unterschied, ob eine sogenannte Kurzauskunft oder eine Vollauskunft beantragt wird. Während in der Kurzauskunft lediglich die Zahlungsmoral des potenziellen Mieters ersichtlich ist, umfasst die Vollauskunft sehr viel detailliertere Angaben. Letztere ist deshalb naturgemäß auch teurer.

Allerdings stellen die Auskünfte jeglicher Art nur eine Momentaufnahme dar. Das bedeutet: Die Zahlungsmoral oder Bonität eines Mieters können sich zwischenzeitlich erheblich verbessern oder verschlechtern. Auch sind nicht zwangsläufig alle aktuellen Daten in den jeweiligen Auskünften enthalten.