Investieren in Immobilien: Der große Guide

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Das Investieren in Immobilien lohnt sich auch in Zeiten steigender Zinsen noch. Viel wichtiger als das gesamte Zinsniveau ist nämlich nach wie vor noch die zu erzielende Gesamtrendite. Diese errechnet sich aus den Mieterträgen im Verhältnis zu den gesamten Kaufkosten inklusive Kaufnebenkosten. Eventuelle Wertsteigerungen, die bei einem Verkauf der Immobilie erzielt werden können, sind in dieser Rechnung noch gar nicht berücksichtigt.

Immobilien stellen eine der beliebtesten Formen der Geldanlage dar. Das gilt insbesondere im Mieter-Land Deutschland. In kaum einem anderen Land der Welt gibt es so viele Menschen, die zur Miete wohnen – lediglich Österreich und die Schweiz kommen auf annähernd vergleichbare Werte. Aktien und weitere Wertpapiere sind ebenfalls beliebte Anlageformen, allerdings schließt das Eine das Andere ja nicht aus.

Der Einstieg in die Geldanlage in Immobilien fällt gerade Neuinvestoren nicht leicht. Der Grund dafür ist ganz einfach: Immobilien sind ein komplexes Thema. Die Finanzierung, Vermietung und Verwaltung von Häusern, Wohnungen und Gewerbeimmobilien erfordert mehr Zeit und Aufwand als das Investieren in einen breit gestreuten ETF – entsprechend muss natürlich auch die zu erzielende Rendite höher sein.

In diesem Beitrag geben wir Hilfestellung zu ALLEN Themen rund um das Investieren in Immobilien. Von der Wahl des passenden Objekts über die Sanierung / Renovierung und Vermietung bis hin zur Verwaltung und einem eventuell erfolgenden Verkauf zeigen wir ausführlich, worauf es ankommt und wie Sie teure Fehler vermeiden

Warum in Immobilien investieren?

Sollte man überhaupt noch in Immobilien investieren? Die klare Antwort ist: Es kommt darauf an! Wer sich mit Immobilien nicht wohl fühlt, der sollte die Finger davon lassen – keine Geldanlage der Welt ist es wert, deshalb nicht ruhig schlafen zu können. Wer aber grundsätzlich offen für ein Investment in „Betongold“ ist, der sollte sich gute Chancen nicht entgehen lassen.

Im Vergleich zur Aktie als Alternative sind Immobilien deutlich illiquider – ein Verkaufsprozess, um an das Geld zu kommen, kann mehrere Monate oder im schlimmsten Fall sogar Jahre dauern (bei großen Projekten). Dafür kann man Immobilien deutlich höher beleihen, um an Fremdkapital für neue Investments zu kommen. Das mag für den Erwerb eines Eigenheims irrelevant sein – für Kapitalanlage-Immobilien ist das jedoch ein ganz klarer Vorteil!

Auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sorgen dafür, dass Immobilien ein attraktives Investment darstellen. Auch steigende Zinsen treten diesem Trend nicht entgegen. Tatsächlich ist am Markt zu beobachten, dass die Kaufpreise um den höheren Kapitalkosten-Anteil gefallen sind. Unterm Strich bleiben die Brutto-Kaufpreise in guten Lagen etwa gleich, weshalb auch die zu erzielenden Mietrenditen immer noch auf dem bekannten Niveau verharren.

Das Finanzierungsrisiko in Form steigender Zinsen nach Auslaufen einer Zinsbindung sollte jedoch von Anfang an mit in die Rentabilitätsrechnung mit einfließen. Aber später mehr zur Finanzierung Ihrer Immobilie. Bis es an die Finanzierung geht, muss nämlich erst einmal grundsätzlich eine passende Immobilie gefunden werden!

Die richtige Immobilie finden

Die erste wichtige Entscheidung bei der Wahl der passenden Immobilie ist die Frage, ob es sich um eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie handeln soll. Beide Arten haben ihre ganz eigenen Vor- und Nachteile. Wohnimmobilien in zentralen Lagen haben im Regelfall gutes Wertsteigerungspotential, gleichzeitig gestaltet sich die Vermietung auch in konjunkturell schwierigeren Zeiten problemlos – Wohnen muss immerhin jeder.

Andererseits haben Vermieter von Gewerbeimmobilien deutlich mehr Freiheit bei der Gestaltung der Mietverträge. Kürzere Kündigungsfristen, mehr umlagefähige Kosten, weniger Diskriminierungs-Risiken und viele weitere Faktoren machen das Vermieten von Gewerbeimmobilien gerade für fortgeschrittene oder professionelle Investoren oft deutlich attraktiver.

Daneben muss auch noch entschieden werden, ob es eine bereits vermietbare Immobilie sein soll oder ob man lieber eine sanierungsbedürftige / renovierungsbedürftige Immobilie wählt. Hier kommt es vor allem auf die eigenen Möglichkeiten an: Hat man genügend Handwerker an der Hand, um eine Sanierung / Renovierung stemmen zu können? Kann man vielleicht sogar selbst Hand anlegen? In diesen Fällen kann der Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung durchaus Sinn machen. Hinzu kommt: Komplett kernsanierte Wohnimmobilien (Stichwort „umfassende Sanierung“) fallen nicht unter die Anwendbarkeit eines eventuell bestehenden Mietspiegels!

Wer in Wohnimmobilien investieren möchte, der kann dies entweder über eine einzelne Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus tun. Reihenhäuser und Spezialgebäude subsumieren wird aus Gründen der Einfachheit vorerst unter „Einfamilienhäuser“. Eine Wohnung ist natürlich mit einer deutlich geringeren Kapitalausstattung bereits kaufbar, während für größere Objekte mit mehreren Wohnungen selbst in schlechteren Lagen nur selten weniger als eine halbe Million Euro fällig wird. Wer in süddeutschen Großstädten Mehrparteienhäuser kaufen möchte, der kann sich ohnehin von sechsstelligen Kaufsummen verabschieden.

Unterm Strich kommt es unabhängig von der Art der Immobilie vor allem auf die Lage, der Mietermarkt und die Ausstattung des Objekts an. Hinsichtlich der Lage (dem mit Abstand wichtigsten Faktor) unterscheidet man bundesweit grob zwischen folgenden Standorten:

  • A Lage: Absolute Top-Lage. In Deutschland insgesamt 7 Großstädte
  • B Lage: Großstadt mit überregionaler Bedeutung
  • C Lage: Mittelgroße Stadt mit hoher lokaler Bedeutung
  • D Lage: Kleinstadt mit wenig nationaler oder lokaler Bedeutung
  • E Lage: Lage ohne Bedeutung, häufig „Pampa“

Zu unterscheiden ist vor allem zwischen der sogenannten „Makro-Lage“ (also die eben erwähnten Wohnlagen) und der „Mikro-Lage“. Letztere bestimmt, in welchem unmittelbaren Umkreis die Immobilie liegt. Das bedeutet: Gibt es eine gute Autobahn-Anbindung? Ist die Wohnung zentral innerhalb der Ortschaft belegen? Gibt es eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Gibt es Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe?

Eine gute Mikro-Lage innerhalb einer guten Makro-Lage ist der erste Schritt für ein erfolgreiches Immobilien-Investment. Wer aber denkt, solche Objekte gäbe es zum Schnäppchenpreis, der kann sich von dieser Vorstellung verabschieden: Gute Immobilien kosten gutes Geld.

Die Immobilie besichtigen: Nur keine Scheu!

Die Besichtigung der Immobilie ist für den Investor oft der erste Berührungspunkt mit dem Objekt. Aus Makler-Exposés und Verkäufer-Informationen kann man zwar erste Informationen ableiten, eine ausführliche Besichtigung in persona kann jedoch durch nichts ersetzt werden (nach Ansicht unserer Redaktion auch nicht durch eine Online-Besichtigung). Hier gilt: Zeigen Sie keine Scheu, nehmen Sie jeden Quadratzentimeter genau unter die Lupe!

Gerade bei Wohnimmobilien gibt es viele Fallstricke bei einer Besichtigung. Verkäufer oder Makler haben im Regelfall kein großes Interesse, kleinere Kritikpunkte von sich aus zu kommunizieren. Abgesehen von groben Mängeln, hinsichtlich derer eine Informationspflicht besteht (ansonsten handelt es sich gegebenenfalls um arglistiges Verschweigen), wird Ihnen als potentieller Käufer kein Verkäufer oder Makler erklären, was mit dem Objekt möglicherweise nicht stimmt oder Ihnen Anhaltspunkte für Preisverhandlungen liefern.

Aus Sicht unserer Redaktion sind die folgenden Punkte besonders wichtig:

1. Der Bodenbelag

Boden ist nicht nur teuer, sondern auch Handwerker, die ebenjenen verlegen, sind teuer und rar. Ein guter Boden (egal ob Fliesen, Parkett, Laminat oder ein anderer Bodenbelag) ist für eine reibungslose Vermietung eine Grundvoraussetzung. Tipp: Achten Sie nicht nur auf den Boden selbst, sondern auch auf die Fußbodenleisten! Wurde hierbei gepfuscht, liegt die Vermutung nahe, dass auch die Verlegung des Bodens selbst nicht einwandfrei erfolgt ist. In diesem Falle sollten Sie unbedingt vor dem Kauf einen Fachmann zu Rate ziehen!

2. Die Elektrik

Prüfen Sie im Rahmen einer Besichtigung unbedingt sämtliche Steckdosen und Stromschalter. Das mag penetrant klingen, hat jedoch einen einfachen Grund: Die Elektroinstallation einer Immobilie ist nicht nur komplex, sondern auch teuer. Wird hier die Katze im Sack gekauft, kann das hohe finanzielle Risiken nach sich ziehen. Selbst kleinere Handwerker-Arbeiten an der Elektrik können mit mehreren hunderte Euro zu Buche schlagen.

3. Das Badezimmer

Das Badezimmer ist das Sorgenkind Nummer 1 vieler Privatinvestoren. Wasseranschluss, Fliesen und Duschablauf sind nur drei mögliche Problemquellen. Fliesenleger sind häufig ausgebucht und sehr teuer, entsprechend ist die Sanierung / Renovierung eines Badezimmers sehr teuer – unter 1.000 € pro Quadratmeter sollten Sie keinesfalls kalkulieren! Prüfen Sie außerdem, ob ausreichend Wasserdruck vorhanden ist. Gerade bei Altbauten in höheren Stockwerken kann das ein Problem sein und bei extrem niedrigem Wasserdruck einen Mangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigt!

4. Die Fenster

In Zeiten steigender Heizkosten sind gute Fenster Gold wert! Moderne Kunststoff-Fenster mit doppelter Verglasung sind zwar nicht gerade billig, aber auch nicht extrem teuer. Es ist davon auszugehen, dass Mietinteressenten künftig deutlich mehr Augenmerk auf eine gute Energiebilanz  legen. Entsprechend gilt: Prüfen Sie, aus welchem Jahr die Fenster sind und kalkulieren Sie bei alten Fenstern direkt die Kosten für einen Austausch mit ein. Aber Vorsicht: Außenfenster sind Eigentum der WEG und können nur in Abstimmung mit der WEG ersetzt werden!

Häufige Fallstricke vermeiden

Wenn man erst einmal die perfekte Wohnung gefunden hat, gibt es noch mehrere Problemfälle, die aus einem guten Investment ein katastrophales Investment werden lassen können. Damit Ihre erste eigene Immobilie kein Fehlinvestment wird, haben wir im Folgenden einige wichtige Punkte aufgelistet, die Sie unbedingt beachten sollten:

Wenn Haus keinen Straßenanschluss: Wegerecht?

Häufig kommt es durch spätere Teilungen von Objekten oder durch Erbfälle dazu, dass Häuser aufgeteilt werden. In großen Städten, die blockartig aufgebaut sind, kann es dann passieren, dass ein Objekt keinen eigenen Straßenanschluss hat. Das kann zu Problemen führen, wenn dann kein Wegerecht auf dem Zwischengrundstück eingetragen ist. Viele Banken finanzieren solche Immobilien grundsätzlich nicht. Zwar gibt es ein Notwegerecht (siehe § 917 BGB), das ist jedoch mit Kosten verbunden und im Streitfall kann es teuer werden. Achten Sie daher auf ein eingetragenes Wegerecht zugunsten Ihrer Immobilie oder nehmen Sie ein nicht bestehendes Wegerecht als Grundlage für knallharte Preisverhandlungen!

Wohnung auch wirklich genehmigter Ausbau (zB bei Dachgaube)?

Gerade in angespannten Immobilienmärkten kommt es häufig vor, dass Keller und Dachgeschosse zu Wohnungen ausgebaut werden, um zusätzlichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das Problem ist: Hierfür ist eine Baugenehmigung erforderlich. Wenn eine solche nicht vorliegt, kann es sein, dass irgendwann das Amt um die Ecke kommt und die Wohnnutzung untersagt. Der Wert des Objekts schmilzt dann in Sekundenschnelle auf einen Bruchteil zusammen. Lassen Sie sich daher unbedingt die Bauakten zeigen und achten Sie auf mögliche Eintragungen im Grundbuch (Hinweise zu diesem Thema finden Sie in der Teilungserklärung).

Feuchter Keller -> Häufige Schimmelprobleme

Auch wenn ein Kellerabteil für viele Mieter nicht wirklich relevant ist: Kontrollieren Sie auf jeden Fall den Keller des Gebäudes. Riecht es hier modrig, fühlen sich die Wände feucht an oder sieht man gar einen Wasserschaden: Finger weg! Schimmel ist in solchen Fällen vorprogrammiert. Dieser kann nach oben ziehen und die Bausubstanz nachhaltig schädigen. Am Ende führt dies dann zu einem erheblichen Preisverfall der Immobilie.

Tauben, Lärm und Geruchsemissionen prüfen

In Großstädten sind Tauben oft ein großes Problem. Mieter können bei einer zu starken Belästigung sogar die Miete mindern. Selbiges gilt für übermäßigen Lärm (regulären Baulärm zu werktäglichen Arbeitszeiten hingegen hat der Mieter zu dulden) und unangenehme Gerüchte. Ist etwa eine Kläranlage in der Nähe, kann es in schwülen Sommernächten zu Immissionen kommen, die potentielle Mieter abschrecken, die Vermietbarkeit erschweren oder sogar zu Mietminderungen führen.

Denkmalschutz hat Vor- und Nachteile

Wer würde nicht gerne Eigentümer eines wunderschönen Baudenkmals sein? Denkmalschutz hat jedoch nicht nur Vorteile (etwa die begünstigte „Denkmal-AfA“ als Steuervorteil, später mehr dazu), sondern auch Nachteile. Bestimmte Baumaßnahmen lassen sich nicht oder nur mit erheblichen Mehrkosten durchführen. Wann eine Immobilie ein Baudenkmal ist, bestimmt übrigens ausschließlich die Denkmalbehörde – eine Handhabe hiergegen haben Hausherren in der Regel nicht wirklich.

Rücklagen zu Wohnung und Haus prüfen

Wenn Sie eine Wohnung in einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (kurz: WEG) kaufen, gibt es Rücklagen in der WEG, die den einzelnen Wohnungen zugeordnet sind. Muss die WEG dann Arbeiten am Gebäude durchführen lassen, kann diese Rücklage dafür genutzt werden. Die Rücklagenzuführung ist jeden Monat fällig und kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Prüfen Sie unbedingt, ob ausreichend Rücklagen vorhanden sind und eventuell teure Arbeiten anfallen – ansonsten kommt es zu Sonderumlagen, die Sie aus eigener Tasche finanzieren müssen.

Abschließend gilt aber natürlich auch über die Liste hinaus: Augen auf und alle Unterlagen genau prüfen! Sie sind sich unsicher oder Ihre finanzierende Bank hat noch Rückfragen? Kontaktieren Sie den Verkäufer und / oder den Makler und lassen Sie sich alles genau erklären. Ist der notarielle Kaufvertrag erst einmal unterschrieben, führt der Weg zurück häufig nur noch über den Rechtsanwalt – und hier ist guter Rat teuer.

Die optimale Finanzierung erhalten

Wenn die perfekte Immobilie gefunden ist, kommt es noch darauf an, die passende Finanzierung zu bekommen. Auch wenn eine Finanzierung über 100 % Eigenkapital sinnvoll erscheinen mag: Das aktuelle Zinsniveau ist für die meisten Investoren immer noch nicht hoch genug, um nicht zumindest über eine Teilfinanzierung nachzudenken. Zumal gerade größere Objekte nur von wirklich sehr finanzstarken Investoren überhaupt komplett aus Eigenmitteln bezahlt werden können.

Bei der Baufinanzierung sollten Investoren möglichst viele Angebote vergleichen, da die Zinsspanne extrem groß sein kann. Die steigenden Zinsen sorgen im Moment außerdem dafür, dass die Finanzierungskosten immer weiter in die Höhe schießen – ein Baufinanzierungs-Vergleich kann daher mehrere tausend oder sogar zehntausend Euro auf die komplette Sicht der Zinsbindung sparen.

Ein Baufinanzierungsrechner kann dabei helfen, die perfekte Finanzierung zu finden. Im Folgenden finden Sie einen empfehlenswerten Rechner für Ihre Ansprüche: https://www.interhyp.de/baufinanzierungsrechner/

Zu den wichtigsten Unterlagen, die die Bank für die Bearbeitung einer Finanzierungsanfrage braucht, gehören unter anderem:

  • Arbeitsvertrag des Kreditnehmers
  • Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
  • Schufa-Auskunft und Vermögensauskunft (per Bank-Vordruck)
  • Übersicht über mögliche Sicherheiten
  • Grundbuchauszug des zu kaufenden Objekts
  • Teilungserklärung des zu kaufenden Objekts
  • Grundflächen-Berechnung und evtl. Bauunterlagen
  • Energieausweis des zu kaufenden Objekts
  • Kaufvertragsentwurf des Notariats

Weitere Unterlagen, wie etwa der Verwaltervertrag, Verträge über Wegerechte oder bisher bestehende Mietverträge können ebenfalls gefordert werden. Eine gute Vorbereitung sorgt hierbei für eine schnelle Abwicklung und einen reibungslosen Kaufablauf.

Hinsichtlich der monatlichen Belastung sollten Investoren darauf achten, dass sich das Objekt möglichst selbst trägt, also nicht regelmäßig eigenes Kapital zugeschossen werden muss. Aber Achtung: Mit der Annuität selbst ist es noch nicht getan! Verwaltungskosten (etwa für die Hausverwaltung oder der Vermieter-Teil der CO2-Steuer), sowie Instandhaltungszuführung müssen ebenfalls jeden Monat bestritten werden und können nicht auf den Mieter umgelegt werden – diese kosten müssen also über die Kaltmiete hereingeholt werden.

Schlussendlich ist es ratsam, sich möglichst früh mit der Finanzierungsfrage zu beschäftigen und alle nötigen Unterlagen vorzubereiten, um möglichst reibungslos zum Abschluss zu kommen und den Verkäufer nicht noch durch unprofessionelles Verhalten zu vergraulen – denn durch ist der Deal erst, wenn der notarielle Kauvertrag geschlossen ist.

So läuft der Kaufprozess ab

Hat man die Finanzierungszusage der Bank, kann man bereits einen Kaufvertragsentwurf vom Notar beantragen. Das muss man in den meisten Fällen ohnehin, da die meisten Banken den Entwurf für den Abschluss der Finanzierungsprüfung benötigen. Achtung: Für den Vertragsentwurf können bereits Kosten entstehen, weshalb Sie sich genau überlegen sollten, ob Sie auch wirklich alle wichtigen Fragen hinsichtlich des Kaufs bereits geklärt haben.

Im Anschluss findet der Notartermin statt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass – sofern mindestens ein Verbraucher am Geschäft beteiligt ist – zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung mindestens 14 Tage liegen müssen. Beim Notartermin selbst sind neben Verkäufer und Käufer oft auch Makler oder Bank anwesend. Mit der Unterschrift unter dem Notarvertrag ist das Geschäft dann vorerst abgeschlossen.

Der letzte Schritt ist die Zahlung und die Schlüsselübergabe. Hierbei reicht es im Regelfall, wenn der Käufer die finanzierende Bank anweist, an das im notariellen Kaufvertrag hinterlegte Konto zu überweisen. Hat man einen Teil Eigenkapital eingesetzt, kann man dieses natürlich selbständig überweisen. Nach Eingang der Zahlung hat der Verkäufer den Notar darüber zu informieren und Sie als Käufer können die Schlüssel übergeben bekommen – die Immobilie gehört nun endgültig Ihnen.

Erfolgreich vermieten: So geht’s

Hat man die Wohnung, das Haus oder die Gewerbeeinheit erst einmal, so geht es direkt ans Vermieten. Hier sollten Sie sich einerseits beeilen, um nicht zu lange auf den Unterhaltskosten und dem Kapitaldienst sitzen zu bleiben, ohne Miete zu erhalten – gleichzeitig ist die Auswahl des optimalen Mieters eine Grundvoraussetzung für langfristigen Erfolg als Kapitalinvestor am Immobilienmarkt.

Zunächst sollten Sie ansprechende Bilder vom Objekt anfertigen und die Inserate in Immobilienportalen vorbereiten. Vergessen Sie Zeitungsannoncen – die Erfolgsquote ist selbst bei Gewerbeimmobilien verschwindend gering. Wenn Sie keine gute Kamera besitzen oder nicht das Know-How haben, um gute Fotos schießen zu können, überlassen Sie das einem Profi – das Geld ist gut investiert.

Die üblichen Portale (Immobilienscout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, WG-Gesucht, etc.) sind die erste Anlaufstelle für Vermieter. Entscheiden Sie sich hier ruhig für die kostenpflichtigen Modelle, sofern überhaupt eine Wahlmöglichkeit besteht – die kostenfreien Inserat-Optionen sind so unsichtbar auf den Portalen, dass eine Vermietung darüber praktisch unmöglich ist. Die Kosten hierfür können Sie selbstverständlich von der Steuer absetzen!

Haben Sie mehrere Mieteranfragen, so gilt es, den passenden zu finden. Bei Gewerbeimmobilien ist dies auf Grund der leichteren Möglichkeit der Kündigung nicht so wichtig wie bei Wohnimmobilien – hier entscheidet sich der Erfolg der Vermietung ausschließlich bei der Auswahl des passenden Mieters!

Die folgenden Informationen sollten Sie in jedem Falle einfordern:

  • Kopie des (idealerweise unbefristeten Arbeitsverhältnisses)
  • Kopie des Personalausweises / Reisepasses
  • Visum (falls es sich um keinen EU-Staatsbürger handelt)
  • Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
  • Schufa-Auskunft inklusive Schufa-Score

Auf den Abschluss einer Hausratversicherung brauchen Sie nicht zu bestehen, da selbst wenn der Mieter diese vor Mietbeginn abschließt, diese jederzeit wieder ohne Ihr Wissen gekündigt werden kann. Auch eine Unbedenklichkeitserklärung vom vorherigen Vermieter ist im Regelfall das Papier nicht wert, auf dem sie geschrieben steht.

Der Mietvertrag kann guten Gewissens von den Vermieter-Portalen (Immoscout24, etc.) bezogen werden, da ein kostenloser Mietvertrag hier oft zum Service dazu gehört. Wichtig ist, sämtliches Mobiliar zu erfassen, das mit vermietet werden soll. Wenn Sie eine Bürgschaft (keine Seltenheit bei Studentenwohnungen) verlangen sollten, legen Sie dies auch direkt im Mietvertrag so fest.

Achten Sie als Vermieter unbedingt darauf, dass die komplette Kaution von idealerweise drei Kaltmieten spätestens bei Schlüsselübergabe vorliegen muss. Sollte der potentielle Mieter auf sein Recht zur Streckung der Kautionszahlung bestehen, suchen Sie sich einen anderen Mieter – der Kardinalsfehler, die Schlüssel ohne vorherige Kautionshinterlegung zu übergeben, hat schon viele private Vermieter in den Ruin getrieben.

Immobilien und Steuern: Das Wichtigste

Immobilien sind als Kapitalanlage unter anderem auch deshalb so beliebt, weil die steuerliche Behandlung von Immobilien äußerst attraktiv ist. Kaufnebenkosten, Makler und Notar, sowie die Bestellung einer Grundschuld auf einem anderen Grundstück zu Sicherungszwecken können komplett von der Steuer abgezogen werden. Auch Aufwendungen, die zum Zwecke der Vermietung getätigt wurden (Makler, Inserate, etc.) können steuerlich geltend gemacht werden.

Die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien gehören einkommensteuerrechtlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie als gewerblicher Vermieter auftreten, etwa weil Sie ausschließlich eine größere Anzahl an Garagen oder Stellplätzen vermieten. Hier ist Vorsicht geboten! Sollte das Finanzamt Ihre Einkünfte als gewerblich im Sinne von § 15 EStG qualifizieren, müssen Sie zusätzlich auch Gewerbesteuer bezahlen.

Vorsicht ist außerdem geboten, wenn Sie zu deutlich zu günstigen Konditionen vermieten, etwa an Mitarbeiter oder Familienangehörige. Wenn Sie weniger als 50 % der ortsüblichen Miete verlangen, können Sie auch nur diesen Teil der anfallenden Kosten für die Immobilie von der Steuer absetzen. Ab dem Niveau von 66 %, also zwei Drittel, der ortsüblichen Miete können Sie dann aber bereits die kompletten anfallenden Werbungskosten absetzen.

Auch beim Verkauf der Immobilie ist steuerlicher Gestaltungsspielraum zu beachten. Grundsätzlich ist der Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei, außer Sie handeln mit so vielen Grundstücken, dass das Finanzamt Ihre Einkünfte wiederum als gewerblich qualifiziert. Steuerfrei ist der Verkauf einer Immobilie aber auch, wenn Sie diese selbst bewohnt haben. Hier reicht es, wenn Sie knapp über 1 Jahr selbst darin gewohnt haben: Im vorletzten Jahr mindestens einen Tag, im letzten Jahr das komplette Jahr und im aktuellen Jahr mindestens einen Tag – das reicht für die Steuerbefreiung des § 23 I 1 Nr. 1 S. 3 EStG bereits aus.

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